对于老旧小区而言，物业服务管理本是一道难题：居民住了几十年都没有专业的物业服务，也没有养成交物业费买服务的习惯。因此很多小区经过改造、环境提升后，反而陷入“失管”的困境。

朝阳门内大街216和218号，本来也是这样的老旧小区。这两栋楼建于上世纪90年代，院内现有居民176户，基本为回迁居民。由于历史原因，房屋产权几经易手，2016年6月居民和产权单位最终达成“房改房”政策落实协议。

小区居民从“租户”变成“产权人”后，新的问题随之而来。“产权一变，原来负责小区基本管理的产权单位也要撤出，小区很快面临无人管理的问题。”朝阳门街道朝西社区居委会主任于春明说，过去小区只能维持最基本的管理，环境脏乱、违建丛生;这下没人管了，岂不会越来越糟?

为避免小区出现“管理真空”， 朝阳门街道工委、社区党委在“居民自主议事”平台的基础上，引导小区居民成立了“居民自管会”，代行部分物业职能，通过居民协商实现自治管理。

“在自管会成员的构成上，7名自管会常务委员中党员和非党员的比例为3：4，从而使党员模范引领作用得到充分发挥。”小区自管会主任梁国宁说，通过居民协商，小区通过集中收费、分类管理的方式实现管理，即居民每月向自管会缴纳每平方米0.5元的委托管理费，由居民自管会委托保洁、保安对小区进行日常管理，并公示支出情况。

通过此举，小区困境得到解决，享受服务需付费的意识也在居民中初步建立。但5毛钱享受到的只能是保洁、保安这两项最基本的服务。“每年只能收上来6万多块钱，这6万多块钱要想雇专业的物业公司太难，连物业经理的工资都不够。”梁国宁说。

2017年，朝阳门内大街216和218号纳入东城区老旧小区综合整治试点项目之中。与以往不同，本市这一轮老旧小区综合整治设置了“硬杠杠”：在老旧小区改造工作启动前，物业管理与改造工程将同步表决，业主同意实施物业管理、并同意按要求缴纳物业管理费的，可以列入综合改造计划。也就是说，这两栋楼要想纳入老旧小区改造，得先有物业服务管理。

但有了专业的物业公司，首先要面临的就是居民需要支付较高的物业管理费。居民愿不愿意?

有些新建小区的物业服务并不适用老旧小区。为了给两栋老楼找到合适的物业服务企业，一种“菜单式物业服务”被创造出来。朝阳门街道办事处副主任李焱说，老楼居民经过协商，可以选择物业公司提供的服务单项，再按照项目多少核算出物业管理费。“这样一来，服务就能更适合老旧小区，也更划算。”他说。

在选择物业公司、挑选服务项目和制定物业费标准等方面，“议事平台”再度发挥作用。在这过程中，街道、社区、自管会和居民代表坐到一起协商讨论，再到各家各户里入户调查、投票表决。

据了解，作为东城区新阶段老旧小区综合整治试点工作，两栋老楼将主要进行楼本体综合改造、完善小区基础配套设施。同时小区也将健全治理体系，以“菜单式”服务的模式为社区居民提供基本物业管理服务，培养居民“花钱购买服务意识”，从而避免改造后失管，有效巩固老旧小区改造成果。

关键词： 老旧小区 物业服务